ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: อ่านข่าวช่วงนี้แล้วต้องฟังหูไว้หู

ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
อ่านข่าวช่วงนี้แล้วต้องฟังหูไว้หู
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ (ข้อมูลบ้าน-ที่ดิน,ฉบับพิเศษ) ปีที่ 23 (1) ฉบับที่ 1,846 (3) เดือนตุลาคม 2546

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market14.htm

          ถ้าเราอ่านข่าวหนังสือพิมพ์ทุกวันนี้ เพื่อความบันเทิงก็ว่าไปอย่าง แต่ถ้าอ่านเพื่อนำไปคิดประกอบการวางแผนการลงทุนซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ แล้วไซร้ เราควรเฉลียวใจ/ฉุกคิดบ้าง เดี๋ยวจะเข้าใจไขว้เขว มองผิดทิศทาง นอกจากไม่ได้กำไรจากการลงทุนแล้ว ยังสูญทุนเสียอีก
          การอ่านข่าวก็คือการเก็บข้อมูลประการหนึ่ง ผู้ซื้อบ้านหรือนักลงทุนจึงต้อง “ตรอง” และ “กรอง” ให้ดีก่อนเชื่อ ลองดูจากข่าวเหล่านี้ครับ
ข่าวบางอย่างอาจทำให้ไขว้เขว
          เมื่อเร็ว ๆ นี้ก็มีข่าว “นักธุรกิจซื้อสด คฤหาสน์ 129 ล้าน: อสังหาฯ เดือดแข่งผุดบ้านหรูรับลูกค้า สนองตลาดอสังหาฯ ร้อนผุดโครงการเพิ่มต้นปี 47 ถอดแบบที่พักอาศัยแห่งจักรพรรดิ โรมัน สนองลูกค้า” (กรุงเทพธุรกิจ 3 ตุลาคม 2546 หน้า 1) ทำอย่างกับว่าตอนนี้บ้านเมืองเรารวยสุดขีด อสังหาริมทรัพย์ดีมากมายเหลือเกิน
          กรณีข้างต้นนี้ถือเป็นข้อยกเว้น เป็นเรื่องของคนกลุ่มเล็ก ๆ เช่น ตอนมอเตอร์โชว์ ก็มีเศรษฐีไปซื้อรถคันละ 20-30 ล้านสัก 4-5 คน ผมเองก็มีผู้ใหญ่ผู้มีคุณอยู่ท่านหนึ่ง ท่านสร้างบ้านของท่านเองราคา 500 ล้านบาทแถวเอกมัย อย่างนี้ไม่เป็นข่าวครับ เพราะไม่มีใครให้ข่าว ก็เลยไม่มีใครตื่นเต้น
          ความจริงแล้ว ผู้ประกอบการก็อยากให้มีข่าวดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ คนเขาจะได้เข้ามาซื้อ แต่ในอีกด้านหนึ่งก็ไม่อยากให้ข่าวดูดีมากนัก เพราะเดี๋ยวใคร ๆ จะมาแย่งอาชีพเหมือนช่วงก่อนฟองสบู่แตกอีก
ข่าวกระตุ้นให้ซื้อ
          การที่อสังหาริมทรัพย์ดูคึกคักขึ้น บางคนจึงยิ่งบอกว่า “ราคาบ้านจะขึ้นนะ” เพื่อให้คนรีบซื้อ จะได้ขายสินค้าได้หมดเร็ว และราคาจะได้ขยับขึ้นจริง เช่นข่าว “บ้านจัดสรรปรับราคาใหม่ รับมาตรการภาษีหมดอายุ/ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างปัจจัยหนุนให้ปรับราคาเร็วขึ้น” (ฐานเศรษฐกิจ 11 กันยายน 2546 หน้า 33)
          แต่ความจริงแล้ว วัสดุก่อสร้างไม่ได้มีผลต่อราคาบ้านมากมายนัก เพราะต่อมาก็มีข่าว “สถาบันเหล็กเบรกมั่วนิ่มขึ้นราคาบ้าน” (ไทยรัฐ, เสาร์ที่ 13 กันยายน 2546 หน้า 8) เพราะถ้าต่อไปราคาเหล็กเพิ่มขึ้น 10% ก็จะทำให้บ้านเพิ่มราคาเพียง 1% เท่านั้น สังเกตดูจะเห็นว่าข่าวอย่างนี้ไม่ใช่ข่าวใหญ่ แต่ข่าวบอกราคาบ้านจะขึ้นมักเป็นข่าวใหญ่กว่าเสมอในหน้าหนังสือพิมพ์
ข่าวสร้างภาพพจน์
          จะสังเกตได้ว่า หนังสือพิมพ์ทุกวันนี้ จะมีข่าวที่เป็นการเสริมสร้างภาพพจน์ของเจ้าของโครงการบ้าง เช่น “อมรพันธ์ ปั้นทายาทลุยโครงการจัดสรรยุคใหม่” (ฐานเศรษฐกิจ 21-24 กันยายน 2546 หน้า 33) หรือสกู๊ป “แม่คือครูธุรกิจ (ของท่านอนันต์ อัศวโภคิน แห่งแลนด์แอนด์เฮาส์)” (ประชาชาติธุรกิจ 2 ตุลาคม 2546 หน้า 36)
          กรณีเช่นนี้นับเป็นเรื่องธรรมดา “น้ำพึ่งเรือ เสือพึ่งป่า” และข่าวประเภทนี้ต่อไปก็จะมีมากขึ้นเรื่อย ๆ เช่นก่อนยุคฟองสบู่แตก แม้แต่ในละครน้ำเน่ายุคนั้น หน้าตาของเศรษฐีก็มักจะเป็นนักพัฒนาที่ดิน อย่างไรก็ตามสำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน ถ้าจะทำธุรกรรมกับโครงการจัดสรร ก็คงต้องดูตามสัญญา (ที่เป็นธรรม) มากกว่าภาพพจน์ ยิ่งเมื่อในช่วงนี้ อสังหาริมทรัพย์ดูคึกคัก การขายกระดาษเปล่าก็กลับมาอีก เรายังไม่มีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคเลย แปลกไหม สิ่งนี้ควรทำตั้งแต่มีบทเรียนปี 2540 ก็ไม่ยอมทำ ตอนนี้ดู “บูม” อีกแล้ว ก็ยังไม่ยอมคุ้มครองผู้บริโภคอีก ทำอย่างกับจะให้ผู้ขาย “ฟัน” กำไรให้เต็มที่ก่อนในช่วงนี้อย่างงั้นแหละ
          การคุ้มครองผู้บริโภคด้านเงินดาวน์ก็คือ การป้องกันว่า วันใดผู้ประกอบการเกิด “เจ๊ง” ไป เงินดาวน์ของลูกค้า จะได้รับคืนก่อน (และควรคืนพร้อมดอกเบี้ย) ไม่ใช่รอให้เจ้าหนี้สถาบันการเงินหรืออื่น ๆ ชำระหนี้เสร็จก่อน ซึ่งมักจะไม่เหลือถึงผู้ซื้อบ้านเช่นที่เกิดขึ้นในทุกวันนี้ การคุ้มครองผู้บริโภคนี้ ไม่ใช่ทำให้ผู้ประกอบการเสียหายนะ แต่ทำให้ผู้ประกอบการได้ดี เพราะคนซื้อมั่นใจว่ามีหลักประกัน ทำให้สินค้าบ้านขายดีเป็นเทน้ำเทท่าเสียอีก
          ในฐานะผู้อ่านหนังสือพิมพ์ เราต้องเข้าใจได้ว่า ถ้าไม่มีโฆษณา หนังสือพิมพ์ก็อยู่ไม่ได้ ดังนั้นในแง่หนึ่งหนังสือพิมพ์ก็ต้องเสนอข่าวในเชิงบวกบ้างตามประสาธุรกิจ และถ้าไม่มีอะไรจะเป็นข่าวที่ลบมากเกินไป ก็อาจไม่เป็นข่าว หรือเป็นแค่ข่าวเล็ก ๆ ไม่เตะตา เราคนอ่านหนังสือพิมพ์ก็จึงต้องตรองให้ดี
ข่าวให้สังวรในการลงทุน
          การลงทุนก็เป็นสิ่งดีหรอกครับ ถือเป็นสัมมาอาชีพ ซื้อบ้านไว้อยู่อาศัย ก็เป็นการลงทุนอย่างหนึ่ง วันหน้าจับพลัดจับผลู อาจต้องขายมาเป็นทุนหรือใช้หนี้ อย่างไรก็ตามถ้าผู้มีทุนคิดออกว่าจะลงทุนทำอะไรก็คงไม่มีปัญหาอะไร แต่ถ้าคิดไม่ออกว่าจะลงทุนแบบไหน ก็ต้องระวัง เดี๋ยวทุนจะหายกลายเป็นหนี้แทน
          การมีไม่มีหัวลงทุน แต่มีทุน บางทีอาจแปลงเป็นหนี้ได้ ดังเช่นข่าว “หวั่นแปลงสินทรัพย์ไปจบที่มอไซด์” (ไทยรัฐ 4 ตุลาคม 2546 หน้า 7) คือพอได้ทุนมาแทนที่จะเอาไปลงทุน กลับเอาไป “เสพสุข” ซื้อของสิ้นเปลือง ก็จบเห่ เพื่อนผมเป็นครูอยู่ต่างจังหวัด บอกว่าเดี๋ยวนี้ชาวบ้านรวยจนน่ากลัว!! รวยมือถือ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ครูเดี๋ยวนี้ไม่เอามอเตอร์ไซค์ห้างแล้ว เอารถกระบะทั้งคันเลย ดังนั้นที่น่ากลัวคือ น่ากลัวว่าจะเป็น NPL กันทั้งบางนั่นเอง
          ยังมีข่าวให้สังวรเพื่อการลงทุนอีกข่าวหนึ่งคือ “ผลวิจัยระบุ "คนกรุง"หนี้อื้อ – ใช้เงินเกินตัว” (กรุงเทพธุรกิจรายวัน, 1 ตุลาคม 2546 หน้า 1) ซึ่งระบุว่า “คนกรุงใช้เงินเกินตัว หนี้อื้อ เฉลี่ย 4.2 แสนบาทต่อคน … ขณะที่ตัวเลขการบริโภคสูงหลอกสายตาผู้ประกอบการให้เร่งขยายการผลิตจนอาจกลาย เป็นโศกนาฏกรรมคูณสอง” เราลองนึกดูนะว่า ถ้าเกิดวิกฤติเช่นนี้จริง โรงงานต่าง ๆ ก็เจ๊งก่อน เศรษฐกิจก็ทรุด คนซื้อบ้านก็จะไม่มี ราคาบ้านที่เราหวังว่าจะขึ้น มันจะตกต่ำลงเพียงใด
คิดมุมกลับเพื่อทำใจบ้าง
          อย่างไรก็ตามตอนนี้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น สาเหตุก็เพราะ ประการแรกดอกเบี้ยถูก ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้คนเช่า ยังได้กำไรต่อปีสูงกว่าดอกเบี้ย และประการที่สอง ไม่มีทางลงทุนทางอื่นที่มั่นใจได้เพียงพอ ในวันหน้า หากมีแนวโน้มว่าราคาจะขึ้น จะยิ่งมีการซื้อกันยกใหญ่อีก เพราะหวังว่าอัตราขึ้นของราคาน่าจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือเงินกู้ ด้วยซ้ำ
          แต่สิ่งที่เราควรคิดในมุมกลับก็คือ หากใน 6 ปีข้างหน้า สิ่งต่าง ๆ ไม่ได้เป็นดังหวัง คนจนยังมีและเพิ่มขึ้น (ไม่ได้หมดไป) หนี้เน่าของผู้ประกอบการกลับเพิ่มขึ้น (ไม่ได้หมดไป) ชาวบ้านมากมายเป็น NPL (แทนที่จะแปลงสินทรัพย์เป็นทุน กลับแปลงเป็นหนี้) บ้านเอื้ออาทรที่ว่าจะสร้าง 1 ล้านหน่วย ก็กลายเป็นความฝันลม ๆ แล้ง ๆ ที่คนลืมไปแล้ว หรือเมืองใหม่ที่กำลังจะ “ฮอต” ก็ไม่ได้สร้าง ฯลฯ อะไรจะเกิดขึ้น
          ในแง่ลบ จะเป็นการดีหรือไม่ถ้าไหน ๆ ก็ไม่รู้จะลงทุนอะไรดีแล้วในขณะนี้ ดอกเบี้ยก็คาดว่าจะไม่ขึ้นอยู่แล้วในอีก 6 ปีข้างหน้า เงินเฟ้อก็น้อย ก็ทำใจยอมให้ทรัพย์ที่เรามี discount สัก 3% ต่อปีไปสัก 5 ปี ซึ่งก็จะเหลือ 86.3% เช่นถ้าเรามีเงิน 10 ล้านวันนี้ อีก 5 ปีข้างหน้าจะเหลือ 8.63 ล้านบาท แต่แทนที่จะถือเป็นเงิน ก็เอาเงินจำนวนนี้ไปซื้อทองฝังตุ่มไปเลยเป็นเวลา 5 ปี ซึ่งอย่างน้อยที่สุด ถึงวันนั้นก็ยังเอาทองมาแลกเป็นเงินได้ 8.63 ล้านบาท แต่ถ้าเศรษฐกิจเสื่อมทรุด กอดเงินหรือสมุดฝากเงินในแบงค์ไว้ อาจเหลือเพียงเศษกระดาษก็ได้!! จะเอาไงดี
          ย่อหน้าข้างต้น เป็นการ “พูดเล่น” เชื่อว่าไม่เป็นอย่างนี้หรอก อย่าห่วงไป (ฮา)

วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกที่เศรษฐีรุ่นลูกพึงรู้

 วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกที่เศรษฐีรุ่นลูกพึงรู้

Hi-Class Vol.28 No.285 2011 page 66-67

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

 ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market348.htm

          สำหรับนิตยสารไฮคลาส ปีที่ 29 ฉบับที่ 285 ฉบับนี้ “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” ผมในฐานะผู้รับผิดชอบคอลัมน์ Property Report ขอเสนอเรื่องที่ล้อตามกันไป คือเรื่องวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และเพื่อให้ดู ‘อินเตอร์’ สมกับเหล่า “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” ผมจึงขอเขียนถึงประสบการณ์จากต่างประเทศโดยเฉพาะ
          วงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ที่มีขึ้น ๆ ลง ๆ เกิดขึ้นและหายไปได้อย่างไรในแต่ละประเทศนั้น ผู้เขียนได้รวบรวมจากประสบการณ์จากหลายประเทศ เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ในการวิเคราะห์เปรียบเทียบ
ประสบการณ์วัฏจักรโลก
          ประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกนี้ แสดงให้เห็นถึงในกรณีประเทศชั้นนำต่าง ๆ โดยเฉพาะประเทศตะวันตก ซึ่งเป็นประเทศหลักของระบบทุนนิยมโลก อันได้แก่ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย อังกฤษ รวมทั้งประเทศญี่ปุ่น ซึ่งมีขนาดเศรษฐกิจที่ใหญ่และส่งผลกระทบต่อประเทศไทยโดยตรง
          ออสเตรเลีย มีประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์มาหลายครั้ง โดยในช่วงระหว่างปี 2511-2517 โดยเกิดการระบาดขนานใหญ่ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (คงเนื่องมาจากการเติบโตขนานใหญ่ของเศรษฐกิจของประเทศและการลงทุนจากต่าง ประเทศ) การเติบโตในครั้งนั้นเป็นปรากฏการณ์ที่คึกคักที่สุด แต่ก็อยู่ได้มาจนถึงการตกต่ำสุดขีดในปี 2523 และในอีกครั้งหนึ่งในห้วงปี 2533 การเติบโตทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างสูงทั้งนี้สังเกตได้จากการขยายตัวของ ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นอย่างขนานใหญ่ มีการซื้ออสังหาริมทรัพย์กับอย่างบ้าคลั่ง และสถานการณ์ก็กลับตกต่ำลงอีกใม่กี่ปีต่อมา
          ญี่ปุ่น ในช่วงต้นทศวรรษที่ 1960 (พ.ศ.2503) อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเติบโตอย่างโดดเด่น โดยในบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 20% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอื่น ๆ ต่างหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันขนานใหญ่ การเก็งกำไรในที่ดินแพร่หลายเป็นอย่างมาก แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงในระยะหนึ่ง และกลับทมาเติบโตอีกครั้งในช่วงปี 2515-2516 ซึ่งมีการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมาสิ้นสุดในช่วงปี 2533 ช่วงหลังสงครามอ่าวเปอร์เซีย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น “ซึม” ยาวไปอีกราว 15 ปี (เริ่มตื่นตัวอีกครั้งก่อน พ.ศ.2550)
          สิงคโปร์ ได้เกิดปรากฏการณ์เติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน  2 ช่วงสำคัญคือ ช่วง พ.ศ.2523-2526 ซึ่งในช่วงนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในระยะเวลา 3 ปี และช่วงปี 2536-2539 ซึ่งมีการขยายตัวครั้งใหญ่  ดูเหมือนว่าอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของสิงคโปร์ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย มาเลเซีย ไทย และอื่น ๆ ด้วย และแม้สิงคโปร์จะเป็นประเทศเล็ก ๆ แต่ก็มีบทบาทสำคัญในภูมิภาคนี้เช่นกัน โดยในระยะหลังวิกฤติ ตั้งแต่ปี 2544 เป็นต้นมา  สิงคโปร์เริ่มออกไปลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเพื่อนบ้านและใน ภูมิภาคอื่น
          สวีเดน ประเทศนี้ตั้งอยู่ห่างไกลออกไป แต่ก็มีปรากฏการณ์วัฏจักรที่คล้าย ๆ กัน คือ มีห้วงของการ “บูม” ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในช่วงหลังของทศวรรษ 1980 หรือ ช่วง พ.ศ.2523-2532 ปรากฏการณ์เติบโตของสวีเดนนี้เกิดขึ้นเนื่องจากตลาดการเงินได้รับการผ่อนผัน ให้สามารถนำเงินมาลงทุนในภาคธุรกิจอื่น นอกจากนี้ยังมีการผ่อนปรนมาตรการด้านดอกเบี้ย และมาตรการจูงใจด้านภาษี ทำให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่
          และด้วยการเติบโตของตลาดอย่างขนานใหญ่ ทำให้ตลาดเกิดอาการร้อนแรงเกินไป ค่าของเงินสกุลโครนาของสวีเดนจึงอ่อนตัวลงอย่างรวดเร็ว ทำให้ตลาดหลักทรัพย์เกิดอาการ “ช็อค” ตามมาด้วยความเสียหายต่าง ๆ ซึ่งเกิดขึ้นในช่วง พ.ศ.2532-2534 ภาวะการลงทุนที่ขยายตัวอย่างขนานใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงกลายเป็นการลงทุนเกินตัว และราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มตกต่ำลง ผลกระทบที่ตามมาลามไปถึงภาคธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่น อันได้แก่ ผู้รับเหมาก่อสร้าง กิจการเฟอร์นิเจอร์ การตกแต่ง ฯลฯ และเมื่อเกิดการ “ช็อค” อัตราดอกเบี้ยที่เคยต่ำก็ถีบตัวสูงขึ้น ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขาดความน่าสนใจอีกต่อไป
          เดนมาร์กเคยมีการเจริญเติบโตด้าน อสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ รอบล่าสุดในช่วงปี 2544-2549 โดยบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นปีละ 25% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างผิดปกติเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอาคารชุดใจกลางเมือง และบ้านรอบมหานครใหญ่ ๆ สาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากนั้น เป็นเพราะเศรษฐกิจเกิดการขยายตัวเป็นอย่างมาก ในขณะที่เศรษฐกิจในประเทศในเอเชียและหลายแห่งทั่วโลกทรุดตัวลง ผลที่ตามมาก็คือประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มสูงขึ้น จากการสำรวจพบว่าครอบครัวจำนวนมากซื้อห้องชุดใหม่ ๆ ให้กับบุตรหลาน หรือบ้านเดี่ยวชานเมือง และเกิดกระแสเลียนแบบซื้อตาม ๆ กันมาจนกลายเป็นการเก็งกำไรครั้งใหญ่ อย่างไรก็ตามก็ยังมีการผลิตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
          ปรากฏการณ์หักเหก็คือราคาห้องชุดในกรุงโคเปนเฮเกนลดลง 7% ในไตรมาสแรกของปี 2550 อย่างไรก็ตามอุปทานก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลังจากนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังตกต่ำลงไตรมาสละ 4-5% และถือเป็นจุดจบของการเฟื่องฟูของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเดนมาร์กนับแต่นั้น มา ตั้งแต่ปี 2551-2552 ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังตกต่ำต่อเนื่องปีละ -10% และ -5% ตามลำดับ อย่างไรก็ตามในปี 2553 ราคาเริ่มหยุดนิ่ง และมีการขยับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ในไตรมาส 3 ของปี 2553 ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ของปีก่อน อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมยังแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง
          อังกฤษ  ประเทศนี้มีประสบการณ์อันยาว นานโดยเฉพาะช่วงปี 2464-2540 จากปรากฏการณ์เกือบร้อยปีชี้ให้เห็นว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ “ราบรื่น” อย่างเสมอต้นเสมอปลาย บางห้วงเวลาอาจสั้น บางห้วงก็อาจยาวนานมากพอสมควร แต่มีข้อสรุปสำคัญก็คือ มีปรากฏการณ์ของวัฏจักรอย่างแน่ชัดและจริง ระยะเวลาในแต่ละห้วงของวัฏจักร อาจกินเวลา 4 - 12 ปี โดยมีค่าเฉลี่ยที่ 8 ปี การ “บูม” จะเป็นในช่วง 2-7 ปี และการตกต่ำจะเป็นในช่วง 2-9 ปี ประสบการณ์ของอังกฤษ ได้ข้อสรุปว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และวัฏจักรเศรษฐกิจนั้นมีความสัมพันธ์กัน โดยวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์จะตามหลังวัฏจักรเศรษฐกิจ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม ขณะที่เศรษฐกิจเป็นตัวแปรอิสระ
          สหรัฐอเมริกา อาจกล่าวได้ว่าประวัติศาสตร์สหรัฐอเมริกาชี้ว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์เกิดทุกรอบ 18 ปี  แต่ประสบการณ์ในระยะ 20-30 ปีหลังควรจะได้รับการศึกษาเป็นพิเศษ อาจกล่าวได้ว่า ในช่วงปี 2525 สหรัฐอเมริกาได้ผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจมาได้เพราะการที่มีมาตรการทางการเงิน ที่เข้มงวด อย่างไรก็ตามวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในช่วงปี 2531-2534 เกิดขึ้นเนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการทางการเงิน ทำให้เกิดการกู้เงินกันอย่างมหาศาลแต่ขาดวินัยทางการเงิน บริษัทอำนวยสินเชื่อ (Saving and Loan Companies) จำนวนมากล้มละลายกลายเป็น Saving and Loan Crisis อย่างไรก็ตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้นในภายหลังเนื่องจากการใช้ เทคโนโลยีใหม่ ๆ ทางด้านสารสนเทศ ทำให้การรับรู้ปัญหาต่าง ๆ เท่าทันกันมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเติบโตอย่างขนานใหญ่อีกครั้งตั้งแต่ ปี 2535 จนตกต่ำอีกครั้งในปี 2550 อันเนื่องการขาดวินัยทางการเงินอีกครั้งหนึ่ง
          หากพิจารณาเป็นรายปี จะพบว่า ราคาบ้านลดลง 5.7% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา (กุมภาพันธ์ 2553 - 2554) และหากนับถึงช่วงสูงสุดเมื่อเดือนเมษายน 2550 ปรากฏว่าขณะนี้ราคาบ้านทั่วสหรัฐอเมริกาลดลงไป 18.6% แล้ว ราคาบ้านในขณะนี้มีราคาเท่ากับราคาบ้านในเดือนกุมภาพันธ์ 2547 หรือเป็นเวลา 37 เดือนก่อนถึงช่วงราคาบ้านสูงสุดนั่นเอง
          อันที่จริงราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาลดลงอย่างน่าใจหายกว่าข้อมูล ข้างต้นเสียอีก เพราะแม้ราคาบ้านในเดือนตุลาคม 2553 จะขยับขึ้นมาบ้าง แต่ขยับขึ้นเพืยง 0.1% หรือแทบไมได้มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เลย ดังนั้นหากดูจากข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านโดยไม่พิจารณาเดือนตุลาคม 2553 ก็พบว่า ราคาบ้านตกต่ำไม่หยุดมาตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2553 หรือตกต่ำลงมาเป็นเวลาเกือบ 1 ปีแล้ว
          นับแต่ช่วงสูงสุดของราคาบ้านในเดือนเมษายน 2550 ราคาตกต่ำไม่หยุดจนถึงเดือนพฤศจิกายน 2551 เป็นเวลารวมกันประมาณ 19 เดือน หลังจากนั้นก็เริ่มทรงตัวค่อนไปทางตกต่ำเล็กน้อยจนถึงเดือนพฤษภาคม 2553 เป็นเวลาอีก 18 เดือน และหลังจากนั้นมาจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ล่าสุด หรือ 9 เดือนล่าสุด ราคาบ้านกลับตกต่ำลงมาอีก นี่แสดงว่าภาวะเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกายังไม่ดี กลไกการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยยังไม่มีประสิทธิผลเท่าที่ควร
          วิกฤติราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกานั้น เกิดขึ้นเพราะการเล่นแร่แปรธาตุปล่อยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตโดยขาดการ ควบคุม มีการอำนวยสินเชื่อกันขนานใหญ่ในอัตราสูง เช่น ให้กู้ 100% ของราคาบ้านหรือให้ถึง 120% เป็นต้น โดยเชื่อว่าราคาบ้านจะยังปรับตัวสูงขึ้นไม่หยุด การตรวจสอบการอำนวยสินเชื่อก็ยังไม่ดีพอ การขาดวินัยทางการเงินของสถาบันการเงิน ซึ่งก็หมายถึงความร่วมมือในทางมิชอบของส่วนราชการที่กำกับดุแล จึงทำให้ระบบสถาบันการเงินล้มลงในที่สุด และราคาบ้านที่ถูกปั่นเกินจริงก็ตกต่ำลงตามลำดับ
          ประเทศไทยจึงควรเอาบทเรียนของสหรัฐอเมริกามาศึกษาให้ดี หน่วยราชการที่ควบคุม ตรวจสอบ และบังคับใช้กฎหมายทั้งหลายจึงควรแสดงบทบาทให้เข้มแข็ง เช่นที่จีนกำลังดำเนินการ ในการควบคุมสินเชื่อและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะได้ไม่เกิดความเสียหายแก่วงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะผู้ประกอบ การพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน และที่สำคัญที่สุดก็คือผู้บริโภคในตลาดนั่นเอง
การวิเคราะห์เปรียบเทียบ พ.ศ.2542-2551
          จากการนำราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินของประเทศไทย สหรัฐอเมริกา อังกฤษและญี่ปุ่นมาเปรียบเทียบกันในช่วง10 ปีล่าสุดเพื่อพิจารณาถึงวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ ได้ข้อสรุปที่สำคัญดังนี้

          1. ราคาทรัพย์สินในอังกฤษและสหรัฐอเมริกาในช่วงปี 2542-2550 เพิ่มขึ้น สวนทางกับการปรับลดราคาลงของราคาที่ดินในญี่ปุ่น
          2. อาจกล่าวได้ว่าในช่วงที่ญี่ปุ่นกำลังรุ่งโรจน์ในยุคก่อนปี 2534 นั้น สถานการณ์ในสหรัฐอเมริกาและอังกฤษกลับย่ำแย่ และนับแต่ปี 2534 เป็นต้นมา ราคาที่ดินในญี่ปุ่นก็ตกต่ำต่อเนื่องมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกากลับเพิ่มขึ้นนับแต่ช่วงดังกล่าว ส่วนในอังกฤษ ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดนับแต่ปี 2540 เป็นต้นมา
          3. และจนกระทั่งเมื่อเร็ว ๆ นี้สถานการณ์จึงเริ่มเปลี่ยนแปลงในขั้นรากฐาน กล่าวคือ การกลับไปลงทุนใหม่ในญี่ปุ่นเองมีมากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินขยับตัวขึ้นนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเริ่มตกตั้งแต่เดือนเมษายน 2550 และราคาบ้านในอังกฤษเริ่มเห็นการตกต่ำในไตรมาสที่ 4 ของปี 2550
          4. การตกต่ำของทรัพย์สินในอังกฤษโดยเฉพาะสหรัฐอเมริกาเห็นได้ชัดเจนจากการขาด วินัยทางการเงิน ที่ปล่อยให้มีการอำนวยสินเชื่อ 100% ของหลักประกัน เรื่อยไปจนถึง 120% และสุดท้ายคือการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระเพียงเฉพาะดอกเบี้ย ทรัพย์สินจึงถูกนำไปอำนวยสินเชื่อซ้ำตามความคาดหวังว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้น ตลอดเวลาโดยไม่นำพาต่อความจริงที่ว่า อสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติเป็นวงวัฏจักร
          5. ตัวอย่างวิกฤติที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2531-2534 ในสหรัฐอเมริกาก็คือ Saving and Loans Crisis ซึ่งก็คล้ายกับในกรณีนี้ แต่ผู้บริหารภาคการเงินในสหรัฐอเมริกาก็แสร้งลืมวิกฤติครั้งสำคัญที่เคยเกิด ขึ้นนี้
          6. มาตรการ 700,000 ล้านเหรียญสหรัฐที่ทางรัฐบาลสหรัฐอเมริกาจะนำมาใช้นั้น อาจทำให้ความวิบัติของสหรัฐอเมริกาหนักหนาสาหัสยิ่งขึ้น เพราะหากนำเงินไปช่วยให้ผู้เกี่ยวข้อง ได้มีโอกาส “ล้มบนฟูก” เช่นที่เคยทำในประเทศไทยยุคหลังวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 แล้ว ก็เท่ากับเป็นการปล้นประชาชนอเมริกันเอง
          7. สำหรับประเทศไทย จะเห็นได้ว่า นับแต่ปี 2542 เป็นต้นมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นขึ้น ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ในปีหลัง ๆ มานี้อัตราการเพิ่มจะลดต่ำลง โดยคาดว่าปี 2551 นี้ จะมีอัตราการเพิ่มเพียง 3.5% ก็ตาม แต่ก็ยังไม่ติดลบ ภาวะในประเทศไทย น่าจะแตกต่างโดยสิ้นเชิงกับอังกฤษและสหรัฐอเมริกา เพราะไทยได้รับการควบคุมให้มีวินัยทางการเงินมากกว่า
          8. กรณีการตกต่ำของตลาดหลักทรัพย์ในภูมิภาคต่าง ๆ ไม่พึงนำมาพิจารณาถึงกรณี “อารมณ์ความรู้สึก” กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า และไม่ได้หวือหวาตามตลาดหลักทรัพย์ ในยามที่อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำสุดขีด ก็ตกต่ำเพียงประมาณ 25% ในช่วงปี 2540-2542 เท่านั้น ไม่ได้หายไปครึ่งต่อครึ่ง และสถานการณ์ในปัจจุบันนี้ก็ไม่น่าจะหนักหนาเท่ากับในอดีต
          9. สิ่งที่รัฐบาลพึงทำก็คือ การติดตามธุรกรรมทางการเงินของบริษัทในประเทศไทยที่มีบริษัทขนาดใหญ่ของ สหรัฐอเมริกาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ เพราะไม่ให้ก่ออาชญากรรมผ่องถ่ายทรัพย์สินที่เกิดจากธุรกิจในประเทศไทยไป ช่วยบริษัทแม่ จนขาดความรับผิดชอบต่อผู้บริโภคในไทย การนี้ย่อมไม่ใช่การควบคุมการปริวรรตเงินตรา แต่เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และหวังว่าผู้เกี่ยวข้องคงไม่รอให้ “ล้อมคอกเมื่อวัวหาย”
          10. ในปัจจุบันการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก็ยังคงมีอยู่อย่างต่อ เนื่อง จากการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่รายเดือนก็ยังพบการเปิดที่สม่ำเสมอ อย่างไรก็ตามการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดย่อมไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ แต่ทั้งนี้เชื่อว่า การเสื่อมทรุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นที่เคยเกิดขึ้นในอดีต จะไม่เกิดขึ้นอีก ยกเว้นการเสื่อมทรุดลงของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่อาจเกิดขึ้นได้บ้าง
ข้อพึงสังวรสำหรับประเทศไทย
          จากการศึกษาเรื่องวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น อาจกล่าวได้ว่า ในแง่หนึ่ง ประเทศไทยพึงระวังถึงภาวะวิกฤติที่อาจได้รับผลกระทบจากประเทศอุตสาหกรรมชั้น นำของโลก ซึ่งอาจทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยตกต่ำไปด้วย โดยอาจไม่สามารถส่งสินค้าทั้งภาคเกษตรกรรมและภาคอุตสาหกรรมไปขายได้มากเช่น เดิม และยังส่งผลต่อกำลังการท่องเที่ยวของประเทศเหล่านี้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบร้ายแรงต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนในประเทศไทย
          อย่างไรก็ตาม การมองในแง่ร้ายนี้ก็ย่อมหมายถึงว่าโลกของเรากำลังจะเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจตก ต่ำสุดขีดเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อ 70-80 ปีก่อน อย่างไรก็ตาม ปัญหาอาจไม่ได้เลวร้ายถึงขนาดนั้น ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงไม่ควรตระหนกเกินเหตุ เพราะอาจทำให้เกิดการตัดสินใจที่ผิดพลาดในการลงทุนได้
          ข้อพึงสังวรก็คือ ในภาวะขณะนี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด จึงจะสามารถตัดสินใจลงทุนหรือหยุดการลงทุนได้ทันการ ผู้เป็น “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” จะได้ข้ามพ้นวัฏจักรไปได้ด้วยสติและความสำเร็จ * ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ อดีตที่ปรึกษารัฐบาลเวียดนาม รัฐบาลอินโดนีเซียด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน และได้รับเชิญจากรัฐบาลบรูไนด้านการจัดรูปที่ดิน จบวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต ที่ดินที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย ประกาศนียบัตรการประเมินค่าทรัพย์สิน LRTI-สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น ประกาศนียบัตรการพัฒนาที่อยู่อาศัย มหาวิทยาลัยคาธอลิกลูแวง เบลเยียม Email: sopon@area.co.th  www.facebook.com/pornchokchai