การทำธุรกิจการค้าปลีกและการค้าส่งยังเติบโตได้อีก!

 Written by  AECeconomy Team
ที่มาhttp://www.aececonomy.com/

ในเส้นทางการทำธุรกิจการค้าปลีกและการค้าส่งยังคงมีแนวโน้มไปได้อย่างไกล อย่างต่อเนื่อง เพราะมีทิศทางการพัฒนาในด้านการใช้เทคโนโลยีในด้านอุตสาหกรรมการค้าปลีกและ การค้าส่งเพิ่มมากขึ้นซึ่งส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ

ทางสมาคมผู้ค้าปลีกค้าส่งไทยชี้ทิศทางปี 2556 ในด้านการเติมโตของภาคเศรษฐกิจการค้าปลีกและการค้าส่งไว้ดังนี้ครับ

1 ธุรกิจค้าปลีกประเภทร้านสะดวกซื้อ มีแนวโน้มในการเติบโตมากที่สุดซึ่งเมื่อเฉลี่ยการเติบโตจะอยู่ที่ 18 เปอร์เซ็น ของผู้ทำธุรกิจค้าปลีกสินค้าและค้าส่งสินค้าซึ่งคิดเป็นผู้ประกอบการรายใหม่ทั้งหมด

2 สินค้าประเภทออแกนิค หรือก็คือสินค้าความสวยความงาม สินค้าเพื่อสุขภาพ ซึ่งตอนนี้ได้รับความสนใจเป็นอย่างมากและมีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง

3 สินค้าคุณภาพดี ราคาสูง ตอนนี้ก็ได้รับความสนใจจากผู้บริโภคที่มองหาสินค้าคุณภาพ ที่สำคัญบุคคลผู้มีรายมากขึ้นมักจะมองหาคุณภาพมาก่อนเสมอและสินค้าคุณภาพส่วนใหญ่มักมีราคาสูงหรือราคาแพง

4 ธุรกิจค้าปลีกประเภทไฮเปอร์มาร์เกต มีการเนินการทำกิจรรมในการกระตุ้นยอดขายผ่านรอยัลตี้โปรแกรม

5 .ร้านค้าปลีกประเภทสุขภาพและความงามมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทำให้เป็นผลพลอยได้ทางธุรกิจของร้านขายยาที่ต้องหันมาเป็นพันธมิตรกับร้านค้าปลีกประเภทสุขภาพและความงามให้เศรษฐกิจแข็งแกร่งมากยิ่งขึ้น

6 ธุรกิจค้าปลีกประเภทตลาดสดกลับเป็นธุรกิจที่มีการเติบโตลดลงเนื่องจากผู้บริโภคมีพฤติการรมที่เปลี่ยนแปลงการบริโภคไปเนื่องจากสื่อต่างๆ และตลาดสดมีการเป็นมาเป็นตลาดนัดเพิ่มมากขึ้นอีกด้วยครับ

7 ร้านค้าปลีกประเภทอุปกรณ์ซ่อมแซมบ้าน สำหรับธุรกิจนี้มีการเติบโตไปตามธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว

8 โอกาสที่ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีจะเติบโตจะต้องมุ่งทำตลาดเฉพาะ (Niche) มากขึ้น

9 On line marketing และเทคโนโลยีใหม่ๆ มีการนำเข้ามามีบทบาทในการทำธุรกิจมากยิ่งขึ้น ซึ่งสิ่งนี้สามารถตอบสนองความต้องการผู้บริโภคได้อย่างรวดเร็วมาก

10 เทคโนโลยี Omni Channel  จะได้รับการพัฒนาเพื่อรวบรวมช่องทางที่หลากหลาย Multichannel ให้เป็นหนึ่งเดียวโดยไร้รอยต่อของการปฏิสัมพันธ์ ไม่ว่าจะจับจ่ายใน store หรือ จับจ่ายผ่าน smart phone ข้อมูลธุรกรรมของลูกค้าจะถูกบูรณการในฐานข้อมูลและนำไปสู่การวิเคราะห์พฤติกรรมได้อย่างสมบูรณ์

'โออีซีดี'ชี้เศรษฐกิจอาเซียนสดใส

+ 2013-01-15
ที่มาhttp://www.apecthai.org/apec/th/econnews.php?id=868

รายงานขององค์การเพื่อความร่วมมือทางเศรษฐกิจและการพัฒนา หรือ โออีซีดี ภายใต้หัวข้อ แนวโน้มเศรษฐกิจเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ปี 2556 (Southeast Asian Economic Outlook 2013) ซึ่งเผยแพร่เมื่อเร็วๆนี้

ที่กระทรวงการต่างประเทศ ชี้ให้เห็นว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รวมทั้งสองมหาอำนาจเศรษฐกิจโตเร็วของเอเชีย คือ จีนและอินเดีย จะฟื้นตัวออกจากภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้นในระหว่างปี 2554-2555 และจะเข้าสู่ภาวะขยายตัวอย่างรวดเร็วอีกครั้งระหว่างปี 2556-2560 หรือช่วง 5 ปีนับจากปี 2556 เป็นต้นไป

    การคาดการณ์ในระยะกลางว่าด้วยเศรษฐกิจของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ของโออีซีดี ดิเวลลอปเมนท์ เซ็นเตอร์ ซึ่งเป็นหน่วยงานด้านวิจัยของโออีซีดี ชี้ว่า เศรษฐกิจของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้จะมีการเติบโตอย่างรวดเร็วอีกครั้งระหว่างปี 2556-2560 ที่อัตราเฉลี่ย 5.5% (ดังแผนภูมิประกอบ) ซึ่งเป็นอัตราเดียวกับที่เคยเป็นมาในช่วงก่อนเกิดวิกฤติการเงิน หรือ pre-crisis period ระหว่างปี 2543-2550

    ความสำเร็จของประเทศในภูมิภาคนี้ในการรักษาอัตราการเติบโตในปี 2555 ที่ระดับ 5.3% เป็นเครื่องพิสูจน์ให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและฟื้นตัวท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงมากมายจากภายนอกภูมิภาค อินโดนีเซียเป็นประเทศที่ได้รับการคาดหมายว่าจะมีการเติบโตมากที่สุดที่ 6.4 % ในช่วงเวลา 5 ปีนับจากนี้ ซึ่งจะเป็นการเติบโตในอัตราสูงกว่าที่เคยทำได้ในช่วงหลังวิกฤติการเงินเอเชียปี 2550 และเท่าๆกับอัตราเฉลี่ยในช่วง 2ทศวรรษก่อนเกิดวิกฤติดังกล่าว ภาพรวมที่มีแนวโน้มดีวันดีคืนนี้สะท้อนให้เห็นบรรยากาศด้านการลงทุนที่ดีขึ้นมากโดยเฉพาะในแง่การให้ความสนับสนุนการลงทุนของต่างชาติ นอกจากนี้ รัฐบาลอินโดนีเซียเองยังมีแผนการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานอีกมาก รวมทั้งแผนปฏิรูปเศรษฐกิจ



    ส่วนความคาดหมายเกี่ยวกับการเติบโตทางเศรษฐกิจของสิงคโปร์ มาเลเซีย ฟิลิปปินส์ และไทย ในระยะ 5 ปีข้างหน้าก็นับว่าอยู่ในอัตราสูงกว่าประเทศกำลังพัฒนารายอื่นๆ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากอัตราการออมภายในประเทศอยู่ในเกณฑ์ค่อนข้างสูง แต่ที่โออีซีดีคาดการณ์ให้ประเทศเหล่านี้มีแนวโน้มการเติบโตของจีดีพีน้อยกว่าอินโดนีเซียก็เพราะทั้ง 4 ประเทศกำลังอยู่ในภาวะที่นอกจากจะเร่งความเร็วในการเพิ่มผลผลิตได้ยากแล้ว ยังเสี่ยงต่อการตกสู่กับดักของการเป็นประเทศรายได้ระดับกลาง หรือที่เรียกว่า middle-income trap ซึ่งทำให้เศรษฐกิจขยายตัวได้ช้าลง          



    ทั้งนี้ รายงานระบุว่า หัวจักรขับเคลื่อนการขยายตัวทางเศรษฐกิจของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ หรือ อาเซียน ยังเป็นอุปสงค์ภายในประเทศ ทั้งในส่วนของการจับจ่ายใช้สอยและการลงทุนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ โออีซีดี ยังคาดการณ์ว่าประเทศส่วนใหญ่ในอาเซียนจะมีการขาดดุลด้านการคลังลดน้อยลง ซึ่งนำไปสู่เสถียรภาพมากขึ้นและหนี้สาธารณะที่ลดน้อยลงเมื่อเทียบเป็นสัดส่วนของจีดีพี อย่างไรก็ตาม บางประเทศยังคงจำเป็นต้องสร้างความแข็งแกร่งทางการคลังด้วยการเพิ่มรายได้เข้ารัฐด้วยช่องทางต่างๆ และหลายประเทศจะต้องเผชิญกับความท้าทายด้านนโยบายเศรษฐกิจมหภาคจากหลายปัจจัย อาทิ การไหลเข้าอย่างรวดเร็วของทุนต่างประเทศ ขณะที่ลาว กัมพูชา และเวียดนาม จะเผชิญปัญหาจากภาวะที่มีการใช้เงินดอลลาร์สหรัฐฯควบคู่กับสกุลเงินท้องถิ่นอย่างกว้างขวางในระบบเศรษฐกิจของประเทศ

    รายงานของโออีซีดีระบุว่า ความท้าทายสำหรับประเทศไทยคือการพัฒนาการศึกษาและระบบสวัสดิการด้านสุขภาพ ขณะเดียวกันก็ต้องพยายามรับมือกับผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมที่มีมากขึ้นเรื่อยๆซึ่งเป็นผลพวงมาจากการขยายตัวอย่างรวดเร็วทางเศรษฐกิจ แม้โออีซีดีจะยอมรับว่า ไทยมีความก้าวหน้าในระดับที่น่าประทับใจในการกระจายการศึกษาและบริการด้านสุขอนามัยแก่ประชาชนส่วนใหญ่ในประเทศ แต่ความไม่เท่าเทียมกันในการเข้าถึงบริการทั้งสองด้านดังกล่าวก็ยังคงมีอยู่มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคนจน และยังมีความแตกต่างมากระหว่างชนบทและเมืองใหญ่ ซึ่งจำเป็นต้องได้รับความสนใจและดำเนินการแก้ไข คุณภาพการศึกษายังจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านคุณภาพของครู รายงานยังระบุด้วยว่า ในส่วนของบริการสาธารณสุขซึ่งต้นทุนค่าใช้จ่ายกำลังถีบตัวสูงขึ้น จำเป็นต้องมีการคุมต้นทุนไว้ด้วยการมาตรการปฏิรูปเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการให้บริการ

    "ไทยยังจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่เกิดขึ้นจากก้าวการพัฒนาในอดีตที่ผ่านมา และจำเป็นต้องสร้างการเติบโตควบคู่กับการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมให้มากยิ่งขึ้น (greener growth) ในอนาคตด้วยการลดการสร้างก๊าซคาร์บอนสู่บรรยากาศ รวมทั้งมลพิษในรูปแบบอื่นๆ" ส่วนหนึ่งของรายงานในส่วนที่เกี่ยวกับประเทศไทยให้ข้อเสนอแนะ พร้อมระบุว่า การจะบรรลุเป้าหมายดังกล่าวได้จำเป็นต้องอาศัยความมุ่งมั่นจริงจังจากรัฐบาล องค์กรธุรกิจ รวมทั้งภาคประชาชน และจำเป็นต้องอาศัยนโยบายใหม่ๆเป็นเครื่องมือ ซึ่งรวมถึงการใช้มาตรการด้านการคลังให้สิทธิประโยชน์จูงใจมากขึ้นเพื่อส่งเสริมให้เกิดกิจกรรมและพฤติกรรมที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และนำไปสู่การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมากยิ่งขึ้น  

 จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 32 ฉบับที่ 2,806  วันที่   3 - 5  มกราคม พ.ศ. 2556

ตลาดออฟฟิศเกรดเอปี56โตต่อเนื่องรับอานิสงส์ บ.ต่างชาติ

16 มกราคม 2556

ที่มา http://www.ddproperty.com/

คอลลิเออร์ส คาดสำนักงานเกรดเอไทยปี 56 รับอนิสงส์จากบริษัทข้ามชาติ โตต่อเนื่อง สอดคล้องเสถียรภาพทั่วโลกโดยรวมยังบวก

แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจโลกจะอยู่ในสภาวะที่ไม่ค่อยดีนักจากปัญหาวิกฤติหนี้ยูโรโซนที่กำลังคุกรุ่น ที่ส่งผลให้การเติบโตของเศรษฐกิจในหลายประเทศชะลอตัว  แต่จากรายงานการสำรวจ มุมมองตลาดสำนักงานทั่วโลกปี 2556 โดยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล นั้นตลาดสำนักงานโดยรวมคาดว่าน่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นพอสมควร

ขณะที่เจ้าของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่จำนวนมากกำลังรอดูท่าทีเศรษฐกิจโลกอยู่นั้น ผู้เช่าเองก็กำลังมองหาสำนักงาน เพื่อปรับขยายตามความจำเป็นในการดำเนินงานในอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพในเมืองใหญ่ทั่วโลกเช่นกัน จึงเห็นได้ถึงดีมานด์ที่สอดคล้องกันจากทั้งเจ้าของสำนักงานและบรรดานักลงทุน

ในเรื่องของราคาค่าเช่า พบว่าตลาดในเอเชีย 2 แห่งติดอันดับท็อป 5 สำนักงานที่มีราคาแพงที่สุดในโลก โดยฮ่องกง เป็นประเทศที่มีค่าเช่าสำนักงานเกรดเอแพงที่สุดในโลกที่อัตรา 166.70 เหรียญสหรัฐต่อตารางฟุต (ประมาณ 5,015 บาทต่อตารางฟุต) โดยมีโตเกียวอยู่ในอันดับ3 (106.01 เหรียญสหรัฐต่อตารางฟุต – ประมาณ 3,190 บาทต่อตารางฟุต) ตามหลังราคาค่าเช่าออฟฟิศในย่านเวสต์เอนด์ของลอนดอนที่มีเรทค่าเช่าแพงเป็นอันดับที่ 2 (125.65 เหรียญสหรัฐต่อตารางฟุต – ประมาณ 3,780 บาทต่อตารางฟุต)

ในขณะที่อัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพยังคงต่ำมาก (2.13 เหรียญสหรัฐต่อตารางฟุต หรือ 64 บาทต่อตารางฟุต) เมื่อเทียบกับประเทศอื่น  จึงส่งผลให้ตลาดสำนักงานของกรุงเทพฯในช่วงปีที่ผ่านมามีอัตราการเติบโตสูงสุดในรอบหลายปี โดยเฉพาะดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดของบริษัทข้ามชาติหลายแห่งที่เข้ามาตั้งสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยมีอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ หรือ CBD เป็นทางเลือกแรก

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย ของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า “ในปี 2556 กลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ดี แต่ด้วยจำนวนที่จำกัดและหลายโครงการใหม่ที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง จะทำให้อีก 2-3 ปีข้างหน้าอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าจะเพิ่มมากขึ้น”

Gen S ผู้บริโภครุ่นใหม่มาแล้ว

กองบรรณาธิการ Positioning Magazine 14 กุมภาพันธ์ 2556
Added on: 14/2/2556
ที่มาhttp://www.positioningmag.com/magazine/details.aspx?id=95689

เด็กที่เกิดในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา ได้ชื่อว่าเป็น Gen s หรือ Generation Screen เพราะเกิดมาในยุคดิจิตอลที่มีการปฏิวัติเทคโนโลยี และอยู่ท่ามกลาง “จอ” รอบตัว

รายงานของ Adam Shlachter ผู้บริหารของ MEC เครือกรุ๊ปเอ็ม ได้วิเคราะห์ว่า Gen S เติบโตในโลกของจอทั้งสมาร์ทโฟน แท็บเล็ต และทีวีอินเทอร์เน็ต ทั้งเพื่อความบันเทิง สื่อสาร การศึกษา ช้อปปิ้ง โลกของเขาเล็กลงเพราะเข้าถึงกันได้ทุกที่ ทุกเวลา แบบเสมือนจริง อุปกรณ์สำหรับพวกเขาคือสมาร์ทโฟน แท็บเล็ต ทีวี แล็ปท็อปที่เป็นทัชสกรีน

แล้วนักการตลาด แบรนด์ ร้านค้า จะเข้าถึงกลุ่ม Gen S ที่จะเป็นผู้บริโภคในอนาคตนี้ได้อย่างไร?

คำตอบ คือ แบรนด์ต้องอยู่ในที่ที่ผู้บริโภคกลุ่มนี้อยู่ ต้องพยายามทำให้ข้อมูลของแบรนด์สินค้าปรากฏกับสายตาพวกเขาให้ได้ เช่น ต้องสร้างสรรค์และออกแบบเว็บไซต์ให้เหมาะกับจอประเภท และแพลตฟอร์มต่างๆ เป็นการอำนวยความสะดวกให้เข้าถึงได้อย่างไม่มีข้อจำกัด

ทั้งนี้ที่อเมริกาพบว่าแบรนด์จำนวนมากยังตามไม่ทันเทรนด์นี้ โดยผลการวิจัยของ Interactive Advertising Bureau พบว่าปัจจุบัน 45% ของบริษัทฟอร์จูน 500 ยังไม่ได้ทำเว็บสำหรับการดูผ่านมือถือ ส่วนแบรนด์ที่ทำแล้วก็มีการสร้างสรรค์เป็นแอปพลิเคชั่น มุ่งเน้นไปที่กลุ่มเป้าหมายทั้งแม่และเด็ก อย่างเช่น แอปฯ Magic Vision ของสินค้าพลาสเตอร์ยา ที่หาลูกเล่นให้เด็กๆ สนใจสินค้า โดยให้เล่นกับแอปฯ บนไอแพด สแกนแล้วสนุกกับการคุมหุ่นบนจอ




หรืออย่าง Crayola Color Studio ที่ให้เด็กได้วาด หรือลงสีบนแท็บเล็ต หรืออย่างแอปฯ ของพิพิธภัณฑ์อเมริกันที่นำนิทรรศการไดโนเสาร์มาให้เด็กๆ ได้ดู

นี่คือ Gen S ที่จะเป็นผู้มีกำลังซื้อในอนาคต ที่นักการตลาดต้องจับให้อยู่ เพื่อค้นหารูปแบบที่เหมาะสม ทดลองและเรียนรู้ ใครได้คำตอบที่ใช่ก่อน คือผู้ชนะใจลูกค้าในอนาคตอย่างแน่นอน



In&Out ของ Gen S

 In

- เอ็นพีดีพบว่า 27% ของยอดขายทีวีในไตรมาสแรกของปี 2012 หรือเกือบ 14 ล้านเครื่องเป็นอินเทอร์เน็ตทีวี

- การ์ทเนอร์คาดว่าในปี 2012 จะมียอดขายแท็บเล็ต 60 ล้านเครื่องซึ่งมากกว่าปีที่แล้วเท่าตัว

- โกลด์แมน แซคส์ ประเมินว่าปี 2012 สมาร์ทโฟนทั่วโลกจะมีถึง 2,000 ล้านเครื่อง ทำให้พฤติกรรมของเด็กจะทำอะไรต้องมีจอ ต้องเชื่อมต่ออินเทอร์เน็ต ต้องทัช ต้องมีกล้อง ต้องเชื่อมต่อกัน เพื่อแชร์

Out

คีย์บอร์ดและเมาส์เป็นอุปกรณ์ที่พวกเขาไม่คุ้นเคย และในไม่ช้ารีโมตก็จะเป็นอุปกรณ์ที่แปลกสำหรับกลุ่มนี้ รวมไปถึงกระเป๋าเงิน เครดิตการ์ด หรือแม้แต่เงินสดก็เอาต์สำหรับพวกเขาในเวลา 2-3 ปีนับจากนี้

วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกที่เศรษฐีรุ่นลูกพึงรู้

 วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกที่เศรษฐีรุ่นลูกพึงรู้

Hi-Class Vol.28 No.285 2011 page 66-67

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

 ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market348.htm

          สำหรับนิตยสารไฮคลาส ปีที่ 29 ฉบับที่ 285 ฉบับนี้ “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” ผมในฐานะผู้รับผิดชอบคอลัมน์ Property Report ขอเสนอเรื่องที่ล้อตามกันไป คือเรื่องวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และเพื่อให้ดู ‘อินเตอร์’ สมกับเหล่า “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” ผมจึงขอเขียนถึงประสบการณ์จากต่างประเทศโดยเฉพาะ
          วงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ที่มีขึ้น ๆ ลง ๆ เกิดขึ้นและหายไปได้อย่างไรในแต่ละประเทศนั้น ผู้เขียนได้รวบรวมจากประสบการณ์จากหลายประเทศ เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ในการวิเคราะห์เปรียบเทียบ
ประสบการณ์วัฏจักรโลก
          ประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกนี้ แสดงให้เห็นถึงในกรณีประเทศชั้นนำต่าง ๆ โดยเฉพาะประเทศตะวันตก ซึ่งเป็นประเทศหลักของระบบทุนนิยมโลก อันได้แก่ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย อังกฤษ รวมทั้งประเทศญี่ปุ่น ซึ่งมีขนาดเศรษฐกิจที่ใหญ่และส่งผลกระทบต่อประเทศไทยโดยตรง
          ออสเตรเลีย มีประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์มาหลายครั้ง โดยในช่วงระหว่างปี 2511-2517 โดยเกิดการระบาดขนานใหญ่ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (คงเนื่องมาจากการเติบโตขนานใหญ่ของเศรษฐกิจของประเทศและการลงทุนจากต่าง ประเทศ) การเติบโตในครั้งนั้นเป็นปรากฏการณ์ที่คึกคักที่สุด แต่ก็อยู่ได้มาจนถึงการตกต่ำสุดขีดในปี 2523 และในอีกครั้งหนึ่งในห้วงปี 2533 การเติบโตทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างสูงทั้งนี้สังเกตได้จากการขยายตัวของ ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นอย่างขนานใหญ่ มีการซื้ออสังหาริมทรัพย์กับอย่างบ้าคลั่ง และสถานการณ์ก็กลับตกต่ำลงอีกใม่กี่ปีต่อมา
          ญี่ปุ่น ในช่วงต้นทศวรรษที่ 1960 (พ.ศ.2503) อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเติบโตอย่างโดดเด่น โดยในบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 20% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอื่น ๆ ต่างหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันขนานใหญ่ การเก็งกำไรในที่ดินแพร่หลายเป็นอย่างมาก แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงในระยะหนึ่ง และกลับทมาเติบโตอีกครั้งในช่วงปี 2515-2516 ซึ่งมีการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมาสิ้นสุดในช่วงปี 2533 ช่วงหลังสงครามอ่าวเปอร์เซีย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น “ซึม” ยาวไปอีกราว 15 ปี (เริ่มตื่นตัวอีกครั้งก่อน พ.ศ.2550)
          สิงคโปร์ ได้เกิดปรากฏการณ์เติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน  2 ช่วงสำคัญคือ ช่วง พ.ศ.2523-2526 ซึ่งในช่วงนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในระยะเวลา 3 ปี และช่วงปี 2536-2539 ซึ่งมีการขยายตัวครั้งใหญ่  ดูเหมือนว่าอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของสิงคโปร์ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย มาเลเซีย ไทย และอื่น ๆ ด้วย และแม้สิงคโปร์จะเป็นประเทศเล็ก ๆ แต่ก็มีบทบาทสำคัญในภูมิภาคนี้เช่นกัน โดยในระยะหลังวิกฤติ ตั้งแต่ปี 2544 เป็นต้นมา  สิงคโปร์เริ่มออกไปลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเพื่อนบ้านและใน ภูมิภาคอื่น
          สวีเดน ประเทศนี้ตั้งอยู่ห่างไกลออกไป แต่ก็มีปรากฏการณ์วัฏจักรที่คล้าย ๆ กัน คือ มีห้วงของการ “บูม” ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในช่วงหลังของทศวรรษ 1980 หรือ ช่วง พ.ศ.2523-2532 ปรากฏการณ์เติบโตของสวีเดนนี้เกิดขึ้นเนื่องจากตลาดการเงินได้รับการผ่อนผัน ให้สามารถนำเงินมาลงทุนในภาคธุรกิจอื่น นอกจากนี้ยังมีการผ่อนปรนมาตรการด้านดอกเบี้ย และมาตรการจูงใจด้านภาษี ทำให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่
          และด้วยการเติบโตของตลาดอย่างขนานใหญ่ ทำให้ตลาดเกิดอาการร้อนแรงเกินไป ค่าของเงินสกุลโครนาของสวีเดนจึงอ่อนตัวลงอย่างรวดเร็ว ทำให้ตลาดหลักทรัพย์เกิดอาการ “ช็อค” ตามมาด้วยความเสียหายต่าง ๆ ซึ่งเกิดขึ้นในช่วง พ.ศ.2532-2534 ภาวะการลงทุนที่ขยายตัวอย่างขนานใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงกลายเป็นการลงทุนเกินตัว และราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มตกต่ำลง ผลกระทบที่ตามมาลามไปถึงภาคธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่น อันได้แก่ ผู้รับเหมาก่อสร้าง กิจการเฟอร์นิเจอร์ การตกแต่ง ฯลฯ และเมื่อเกิดการ “ช็อค” อัตราดอกเบี้ยที่เคยต่ำก็ถีบตัวสูงขึ้น ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขาดความน่าสนใจอีกต่อไป
          เดนมาร์กเคยมีการเจริญเติบโตด้าน อสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ รอบล่าสุดในช่วงปี 2544-2549 โดยบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นปีละ 25% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างผิดปกติเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอาคารชุดใจกลางเมือง และบ้านรอบมหานครใหญ่ ๆ สาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากนั้น เป็นเพราะเศรษฐกิจเกิดการขยายตัวเป็นอย่างมาก ในขณะที่เศรษฐกิจในประเทศในเอเชียและหลายแห่งทั่วโลกทรุดตัวลง ผลที่ตามมาก็คือประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มสูงขึ้น จากการสำรวจพบว่าครอบครัวจำนวนมากซื้อห้องชุดใหม่ ๆ ให้กับบุตรหลาน หรือบ้านเดี่ยวชานเมือง และเกิดกระแสเลียนแบบซื้อตาม ๆ กันมาจนกลายเป็นการเก็งกำไรครั้งใหญ่ อย่างไรก็ตามก็ยังมีการผลิตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
          ปรากฏการณ์หักเหก็คือราคาห้องชุดในกรุงโคเปนเฮเกนลดลง 7% ในไตรมาสแรกของปี 2550 อย่างไรก็ตามอุปทานก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลังจากนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังตกต่ำลงไตรมาสละ 4-5% และถือเป็นจุดจบของการเฟื่องฟูของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเดนมาร์กนับแต่นั้น มา ตั้งแต่ปี 2551-2552 ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังตกต่ำต่อเนื่องปีละ -10% และ -5% ตามลำดับ อย่างไรก็ตามในปี 2553 ราคาเริ่มหยุดนิ่ง และมีการขยับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ในไตรมาส 3 ของปี 2553 ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ของปีก่อน อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมยังแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง
          อังกฤษ  ประเทศนี้มีประสบการณ์อันยาว นานโดยเฉพาะช่วงปี 2464-2540 จากปรากฏการณ์เกือบร้อยปีชี้ให้เห็นว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ “ราบรื่น” อย่างเสมอต้นเสมอปลาย บางห้วงเวลาอาจสั้น บางห้วงก็อาจยาวนานมากพอสมควร แต่มีข้อสรุปสำคัญก็คือ มีปรากฏการณ์ของวัฏจักรอย่างแน่ชัดและจริง ระยะเวลาในแต่ละห้วงของวัฏจักร อาจกินเวลา 4 - 12 ปี โดยมีค่าเฉลี่ยที่ 8 ปี การ “บูม” จะเป็นในช่วง 2-7 ปี และการตกต่ำจะเป็นในช่วง 2-9 ปี ประสบการณ์ของอังกฤษ ได้ข้อสรุปว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และวัฏจักรเศรษฐกิจนั้นมีความสัมพันธ์กัน โดยวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์จะตามหลังวัฏจักรเศรษฐกิจ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม ขณะที่เศรษฐกิจเป็นตัวแปรอิสระ
          สหรัฐอเมริกา อาจกล่าวได้ว่าประวัติศาสตร์สหรัฐอเมริกาชี้ว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์เกิดทุกรอบ 18 ปี  แต่ประสบการณ์ในระยะ 20-30 ปีหลังควรจะได้รับการศึกษาเป็นพิเศษ อาจกล่าวได้ว่า ในช่วงปี 2525 สหรัฐอเมริกาได้ผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจมาได้เพราะการที่มีมาตรการทางการเงิน ที่เข้มงวด อย่างไรก็ตามวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในช่วงปี 2531-2534 เกิดขึ้นเนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการทางการเงิน ทำให้เกิดการกู้เงินกันอย่างมหาศาลแต่ขาดวินัยทางการเงิน บริษัทอำนวยสินเชื่อ (Saving and Loan Companies) จำนวนมากล้มละลายกลายเป็น Saving and Loan Crisis อย่างไรก็ตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้นในภายหลังเนื่องจากการใช้ เทคโนโลยีใหม่ ๆ ทางด้านสารสนเทศ ทำให้การรับรู้ปัญหาต่าง ๆ เท่าทันกันมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเติบโตอย่างขนานใหญ่อีกครั้งตั้งแต่ ปี 2535 จนตกต่ำอีกครั้งในปี 2550 อันเนื่องการขาดวินัยทางการเงินอีกครั้งหนึ่ง
          หากพิจารณาเป็นรายปี จะพบว่า ราคาบ้านลดลง 5.7% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา (กุมภาพันธ์ 2553 - 2554) และหากนับถึงช่วงสูงสุดเมื่อเดือนเมษายน 2550 ปรากฏว่าขณะนี้ราคาบ้านทั่วสหรัฐอเมริกาลดลงไป 18.6% แล้ว ราคาบ้านในขณะนี้มีราคาเท่ากับราคาบ้านในเดือนกุมภาพันธ์ 2547 หรือเป็นเวลา 37 เดือนก่อนถึงช่วงราคาบ้านสูงสุดนั่นเอง
          อันที่จริงราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาลดลงอย่างน่าใจหายกว่าข้อมูล ข้างต้นเสียอีก เพราะแม้ราคาบ้านในเดือนตุลาคม 2553 จะขยับขึ้นมาบ้าง แต่ขยับขึ้นเพืยง 0.1% หรือแทบไมได้มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เลย ดังนั้นหากดูจากข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านโดยไม่พิจารณาเดือนตุลาคม 2553 ก็พบว่า ราคาบ้านตกต่ำไม่หยุดมาตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2553 หรือตกต่ำลงมาเป็นเวลาเกือบ 1 ปีแล้ว
          นับแต่ช่วงสูงสุดของราคาบ้านในเดือนเมษายน 2550 ราคาตกต่ำไม่หยุดจนถึงเดือนพฤศจิกายน 2551 เป็นเวลารวมกันประมาณ 19 เดือน หลังจากนั้นก็เริ่มทรงตัวค่อนไปทางตกต่ำเล็กน้อยจนถึงเดือนพฤษภาคม 2553 เป็นเวลาอีก 18 เดือน และหลังจากนั้นมาจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ล่าสุด หรือ 9 เดือนล่าสุด ราคาบ้านกลับตกต่ำลงมาอีก นี่แสดงว่าภาวะเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกายังไม่ดี กลไกการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยยังไม่มีประสิทธิผลเท่าที่ควร
          วิกฤติราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกานั้น เกิดขึ้นเพราะการเล่นแร่แปรธาตุปล่อยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตโดยขาดการ ควบคุม มีการอำนวยสินเชื่อกันขนานใหญ่ในอัตราสูง เช่น ให้กู้ 100% ของราคาบ้านหรือให้ถึง 120% เป็นต้น โดยเชื่อว่าราคาบ้านจะยังปรับตัวสูงขึ้นไม่หยุด การตรวจสอบการอำนวยสินเชื่อก็ยังไม่ดีพอ การขาดวินัยทางการเงินของสถาบันการเงิน ซึ่งก็หมายถึงความร่วมมือในทางมิชอบของส่วนราชการที่กำกับดุแล จึงทำให้ระบบสถาบันการเงินล้มลงในที่สุด และราคาบ้านที่ถูกปั่นเกินจริงก็ตกต่ำลงตามลำดับ
          ประเทศไทยจึงควรเอาบทเรียนของสหรัฐอเมริกามาศึกษาให้ดี หน่วยราชการที่ควบคุม ตรวจสอบ และบังคับใช้กฎหมายทั้งหลายจึงควรแสดงบทบาทให้เข้มแข็ง เช่นที่จีนกำลังดำเนินการ ในการควบคุมสินเชื่อและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะได้ไม่เกิดความเสียหายแก่วงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะผู้ประกอบ การพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน และที่สำคัญที่สุดก็คือผู้บริโภคในตลาดนั่นเอง
การวิเคราะห์เปรียบเทียบ พ.ศ.2542-2551
          จากการนำราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินของประเทศไทย สหรัฐอเมริกา อังกฤษและญี่ปุ่นมาเปรียบเทียบกันในช่วง10 ปีล่าสุดเพื่อพิจารณาถึงวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ ได้ข้อสรุปที่สำคัญดังนี้

          1. ราคาทรัพย์สินในอังกฤษและสหรัฐอเมริกาในช่วงปี 2542-2550 เพิ่มขึ้น สวนทางกับการปรับลดราคาลงของราคาที่ดินในญี่ปุ่น
          2. อาจกล่าวได้ว่าในช่วงที่ญี่ปุ่นกำลังรุ่งโรจน์ในยุคก่อนปี 2534 นั้น สถานการณ์ในสหรัฐอเมริกาและอังกฤษกลับย่ำแย่ และนับแต่ปี 2534 เป็นต้นมา ราคาที่ดินในญี่ปุ่นก็ตกต่ำต่อเนื่องมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกากลับเพิ่มขึ้นนับแต่ช่วงดังกล่าว ส่วนในอังกฤษ ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดนับแต่ปี 2540 เป็นต้นมา
          3. และจนกระทั่งเมื่อเร็ว ๆ นี้สถานการณ์จึงเริ่มเปลี่ยนแปลงในขั้นรากฐาน กล่าวคือ การกลับไปลงทุนใหม่ในญี่ปุ่นเองมีมากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินขยับตัวขึ้นนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเริ่มตกตั้งแต่เดือนเมษายน 2550 และราคาบ้านในอังกฤษเริ่มเห็นการตกต่ำในไตรมาสที่ 4 ของปี 2550
          4. การตกต่ำของทรัพย์สินในอังกฤษโดยเฉพาะสหรัฐอเมริกาเห็นได้ชัดเจนจากการขาด วินัยทางการเงิน ที่ปล่อยให้มีการอำนวยสินเชื่อ 100% ของหลักประกัน เรื่อยไปจนถึง 120% และสุดท้ายคือการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระเพียงเฉพาะดอกเบี้ย ทรัพย์สินจึงถูกนำไปอำนวยสินเชื่อซ้ำตามความคาดหวังว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้น ตลอดเวลาโดยไม่นำพาต่อความจริงที่ว่า อสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติเป็นวงวัฏจักร
          5. ตัวอย่างวิกฤติที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2531-2534 ในสหรัฐอเมริกาก็คือ Saving and Loans Crisis ซึ่งก็คล้ายกับในกรณีนี้ แต่ผู้บริหารภาคการเงินในสหรัฐอเมริกาก็แสร้งลืมวิกฤติครั้งสำคัญที่เคยเกิด ขึ้นนี้
          6. มาตรการ 700,000 ล้านเหรียญสหรัฐที่ทางรัฐบาลสหรัฐอเมริกาจะนำมาใช้นั้น อาจทำให้ความวิบัติของสหรัฐอเมริกาหนักหนาสาหัสยิ่งขึ้น เพราะหากนำเงินไปช่วยให้ผู้เกี่ยวข้อง ได้มีโอกาส “ล้มบนฟูก” เช่นที่เคยทำในประเทศไทยยุคหลังวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 แล้ว ก็เท่ากับเป็นการปล้นประชาชนอเมริกันเอง
          7. สำหรับประเทศไทย จะเห็นได้ว่า นับแต่ปี 2542 เป็นต้นมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นขึ้น ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ในปีหลัง ๆ มานี้อัตราการเพิ่มจะลดต่ำลง โดยคาดว่าปี 2551 นี้ จะมีอัตราการเพิ่มเพียง 3.5% ก็ตาม แต่ก็ยังไม่ติดลบ ภาวะในประเทศไทย น่าจะแตกต่างโดยสิ้นเชิงกับอังกฤษและสหรัฐอเมริกา เพราะไทยได้รับการควบคุมให้มีวินัยทางการเงินมากกว่า
          8. กรณีการตกต่ำของตลาดหลักทรัพย์ในภูมิภาคต่าง ๆ ไม่พึงนำมาพิจารณาถึงกรณี “อารมณ์ความรู้สึก” กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า และไม่ได้หวือหวาตามตลาดหลักทรัพย์ ในยามที่อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำสุดขีด ก็ตกต่ำเพียงประมาณ 25% ในช่วงปี 2540-2542 เท่านั้น ไม่ได้หายไปครึ่งต่อครึ่ง และสถานการณ์ในปัจจุบันนี้ก็ไม่น่าจะหนักหนาเท่ากับในอดีต
          9. สิ่งที่รัฐบาลพึงทำก็คือ การติดตามธุรกรรมทางการเงินของบริษัทในประเทศไทยที่มีบริษัทขนาดใหญ่ของ สหรัฐอเมริกาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ เพราะไม่ให้ก่ออาชญากรรมผ่องถ่ายทรัพย์สินที่เกิดจากธุรกิจในประเทศไทยไป ช่วยบริษัทแม่ จนขาดความรับผิดชอบต่อผู้บริโภคในไทย การนี้ย่อมไม่ใช่การควบคุมการปริวรรตเงินตรา แต่เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และหวังว่าผู้เกี่ยวข้องคงไม่รอให้ “ล้อมคอกเมื่อวัวหาย”
          10. ในปัจจุบันการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก็ยังคงมีอยู่อย่างต่อ เนื่อง จากการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่รายเดือนก็ยังพบการเปิดที่สม่ำเสมอ อย่างไรก็ตามการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดย่อมไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ แต่ทั้งนี้เชื่อว่า การเสื่อมทรุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นที่เคยเกิดขึ้นในอดีต จะไม่เกิดขึ้นอีก ยกเว้นการเสื่อมทรุดลงของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่อาจเกิดขึ้นได้บ้าง
ข้อพึงสังวรสำหรับประเทศไทย
          จากการศึกษาเรื่องวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น อาจกล่าวได้ว่า ในแง่หนึ่ง ประเทศไทยพึงระวังถึงภาวะวิกฤติที่อาจได้รับผลกระทบจากประเทศอุตสาหกรรมชั้น นำของโลก ซึ่งอาจทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยตกต่ำไปด้วย โดยอาจไม่สามารถส่งสินค้าทั้งภาคเกษตรกรรมและภาคอุตสาหกรรมไปขายได้มากเช่น เดิม และยังส่งผลต่อกำลังการท่องเที่ยวของประเทศเหล่านี้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบร้ายแรงต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนในประเทศไทย
          อย่างไรก็ตาม การมองในแง่ร้ายนี้ก็ย่อมหมายถึงว่าโลกของเรากำลังจะเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจตก ต่ำสุดขีดเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อ 70-80 ปีก่อน อย่างไรก็ตาม ปัญหาอาจไม่ได้เลวร้ายถึงขนาดนั้น ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงไม่ควรตระหนกเกินเหตุ เพราะอาจทำให้เกิดการตัดสินใจที่ผิดพลาดในการลงทุนได้
          ข้อพึงสังวรก็คือ ในภาวะขณะนี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด จึงจะสามารถตัดสินใจลงทุนหรือหยุดการลงทุนได้ทันการ ผู้เป็น “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” จะได้ข้ามพ้นวัฏจักรไปได้ด้วยสติและความสำเร็จ * ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ อดีตที่ปรึกษารัฐบาลเวียดนาม รัฐบาลอินโดนีเซียด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน และได้รับเชิญจากรัฐบาลบรูไนด้านการจัดรูปที่ดิน จบวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต ที่ดินที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย ประกาศนียบัตรการประเมินค่าทรัพย์สิน LRTI-สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น ประกาศนียบัตรการพัฒนาที่อยู่อาศัย มหาวิทยาลัยคาธอลิกลูแวง เบลเยียม Email: sopon@area.co.th  www.facebook.com/pornchokchai